올해 들어 지난해 폭등했던 부동산 가격으로 인해
많은 임대인과 임차인분들이 어려움을 겪고 있는것 같습니다.
저또한 일산지역에 보유했던 아파트의
큰폭의 부동산 시세 변화로 인해 겪었던일이 있었는데요
임대인 입장에서 여기저기 알아보기도 하고
HUG에다 연락도 해보면서 얻은 경험을 공유드리겠습니다.
인터넷을 찾아보면 대부분 세입자 입장에서의 정보가 대부분인데요
내용을 보니 세입자분들의 안심기키기 위해 임대인을 압박하는
내용이 많은것 같았습니다.
부동산 경기 변화로 인해 마음 고생은 임대인이나 임차인이나
모두 같으니 서로 제도의 테두리안에서
보호 받을 수 있는 HUG의 전세보증반환보증 제도를 잘 활용하여
서로 불필요한 감정 소모가 없었으면 합니다.
제가 보유했던 일산 지역 아파트에 대해 전세보증반환보증을 진행 했던
과정을 순서대로 정리 했습니다.
아!! 여기서 전제는 전세보증보험이 반드시 들어 있어야 한다는 것 입니다.
1. 전세계약금 조정 요청
1) 임차인
: 2년차가 끝나기 4개월 전 전세가 조정요청
: 차액에 대해 전액 현금으로 요청하며 차액에 대한 조정 의사 없음
2) 임대인
: 차액에 대한 조정 요청 하였으나 거부 당함
: 차액에 대한 전세 대출 이자 지급해주겠다는 의사 전달 하였으나 세임자 거부
: 주담대를 이용하여 전세가를 낮추어 조정 하였으나 임대인은 다주택이어 주담대 이용불가
(2금융 이하 대출은 가능하나 이자율이 높은 관계로 선택지에서 제외)
: 임차인에게 임대인이 방법을 찾아보겠지만, 만약 만기일까지 대안이 없을시 HUG 전세보증보험으로 진행 예정이라는 내용 전달
2. 임차인의 임대인 주소지 확인
1) 임차인이 전세계약 종료 1개월전 임대인의 실거주 주소지 확인 요청
: 임차인이 "임차권등기"를 위한 것임을 공지
2) 임대인의 주소지 내용 전달 함
3. 임대차 계약 종료 후 임차인 "임차권등기" 진행
1) 임차인의 HUG 신청전 "임차권등기" 선진행 필수
2) 임대차계약 부동산에 대해 "임차권등기" 진행
4. "임차권등기"는 법원 신청
1) 임차인이 관활 법원에 신청하며, 보통 2주 정도 소요(지역마다 상이함)
2) 법원에서 판결된 결정 내용을 임대인에게 발송
: 저는 "주택임차권등기" 법원통지서를 받기까지 전세계약 만료일로부터 1개월 정도 걸렸습니다.
3) "임차권등기" 후 법적으로는 세임자가 자유로이 이사 갈 수 있음.
: HUG에서는 세입자 이사는 "심사승인" 후 이사 권장(변동사항, 오등록 등으로 인해)
5. 임차인 HUG에 사고 접수
1) 임차인이 직접 HUG에 전세보증금반환보증에 관한 사고를 접수 하여야 함
2) 전세만기일 1개월 후 부터 사고 접수 가능(고객센터 담당자별 차이가 있음)
6. HUG에서 사고 내용 심사 진행
1) 심사는 HUG에 세입자가 접수 후 약6주 정도 소요
7. 이행여부장(이의제기 여부) 발송
1) HUG에서 사고접수 후 임대인에게 "이행여부장(이의제기 여부)"을 발송.
: "전세보증금반환보증 보증채무이행 예고 및 전세보증금 반환 최고" 우편이 임대인에게 발송 됩니다.
내용을 간단히 요약하자면 "임대계약이 종료되었는데 보증금 왜 안주니? 0월0일까지 사유가 있으면 알려주고, 아니면 HUG에서 세입자에게 전세금을 대위변제 후에 너에게 청구 할거다. 청구금에 대한 이자는 연5%로 일할계산 되니 빨리 갚아라 아니면 임대부동산에 대해 가압류, 경매등으로 법적 조치 할수도 있다." 입니다.
2) "전세보증금반환보증 보증채무이행 예고 및 전세보증금 반환 최고"
: 임차인이 임대부동산에 대한 손실을 입힌 사실이 있다면 이에 대한 내용 HUG에서 확인 하는 과정 입니다.
: 임대인의 입장에서 부동산에 대한 손실 내용이 있을시 이의제기를 하면 되고, 이후 조정을 받게 되는데 이부분은 분쟁으로 발전 할 수 있는 부분입니다.
: HUG에서 이의 내용을 받아 들인다면 보증금액에서 제하고 이를 임차인이 부담하는것 같습니다.
: 일반적으로 거의 발생하지 않는 상황이고 저도 임차인이 거주하는 동안 잘 사용해서 해당 사항 없었습니다. 해당사항 없을시 그냥 답변등 필요 없이 그냥 두시면 됩니다.
8. 임차인 과 HUG 협의
1) 임차인에 대한 담당자 배정(이사 당일 담당자 현장 방문)
2) 임차인이 이사일자를 HUG와 협희 진행하여 이사일 확정
3) 이사일 확정 후 임대인에게 이사일자 내용 공유
4) 임대인은 딱히 하는것 없음
9. 임차인 이사 당일
1) HUG 담당자가 나와 있으며, 임대인은 일반적으로 임차인 이사시 하는 과정과 동일 하게 처리 하면 됩니다.
HUG 담당자와 임대인과는 접점이 없으니 그냥 그러려니 하시면 됩니다.
이사가 다 나간 후 HUG 담당자분은 집을 촬영하고, 전세금을 임차인에게 송금하는 것으로 종료 됩니다.
2) 저희 임차인분은 정석대로 하는분들이어 딱히 문제가 되거나 트러블 발생이 없었습니다.
여기까지는 임차인이 HUG를 통해 자신의 전세권을 보장 받는 과정이었습니다.
이제 부터는 HUG와 임대인의 대위변제 후 채무이행등에 대한 내용 입니다.
1. 대위변제 관련 안내
1) 임차인이 이사를 나간후.
: HUG에서 대위변제가 이행된 날로 부터 2일 후 안내 문자가 카톡으로 전달
임차인이 이사 나가는날이 토요일이었고 카톡 받은날이 월요일이었기 때문에 평일 기준으로 보면 다음날 안내 문자가 오는 것 같습니다.
2) 내용
: 요약하면 "임차인 000에게 0월0일 000원을 대위변제 하였고, 채무상환을 알려주는 계좌로 해라. 이자는 일할 연5%이며 법적조치시 연12%다. 담당자는 000, 연락처 000-0000-000" 입니다.
여기서 말하는 법적초치는 HUG에서 대위변제 후 HUG의 채권 담당자가 지정됩니다. 그리고 상환유예기간을 3~6개월(최대) 주는데 유예기간이 지난뒤까지 상환 되지 안으면 법원에 경매 등의 절차에 들어간다는 내용 입니다.
2. 부동산 매물로 등록
: 매매 또는 전세로 매물을 등록 하는데, 전세로 다시 등록 하는 경우는 전세가는 유지 되지만 거래가 없는 지역일때 겠지요? 저는 임차인이 나간날 매매 매물로 등록 했습니다.
생각보다 시세가 좋지는 안았지만 HUG에 채무 반환하고 양도세 등등 세금을 공제 후에도 약간의 이익은 있었습니다.
구입당시 비교적 저렴하게 구입해서 가격이 좀 오른상태라 딱히 손해 보는건 아니었습니다.
아쉬운점은 좀더 보유 하면서 묵혀두려고 했던 부동산인데 어쩌다 보니 다주택이 되어 처분하는 방향으로 잡았습니다.
3. HUG에 문의
: 대위변제 관련 안내 문자 받은 후 HUG에서 연락이 없어 전화를 해보니 담당자가 미배정 상태라고 합니다.
HUG에서 담당자 배정은 대위변제 후 보통 1개월 이내라고 하네요.
그래서 해당 부동산을 매물로 올려놓은 상태인데 유예기간을 어느정도 받을 수 있는지 문의 하니, 담당자에 따라 다르다고 합니다.
요즘 전세 사기가 많아 사건에 따라 1개월만 주는분도 있고 최대 6개월까지 유예기간을 가지는분도 있다고 있다고 하니 담당자분에게 사정을 잘 설명하고 상환하겠다는 의지를 전달 하시면 될 것 같습니다.
4. 상환금액 일부 입금
: 약 1개월 후 부동산 사장님이 신경써주셔서 매매 계약이 되어 계약금 일부를 HUG에서 알려준 계좌로 바로 입금 했습니다.
5. HUG 상환금 일부 입금 확인 통화
1) 매매 계약 계약금을 입금 후 문자에 있는 담당자와 통화를 시도 했습니다.
통화시 문자로 받은 담당자는 임시 담당자였으며, 채권 담당자는 아직 미배정 상태라고 합니다.
그래서 매매 계약이 성사 되어 상황을 설명하니 잔금받는날을 기준으로 상환금액과 지연배상금(이자) 금액을 알려주고 해당건은 채권 담당자 배정없이 본인에게 연락 달라고 합니다.
2) 그리고, HUG 상환금은 잔금날 오전에 입금되어야 당일 처리가 가능 하다고 해서 관련 내용을 부동산을 통해 매입자분에게 전달 했습니다.
6. 매입자 확인사항
: 매입자가 모두 현금으로 매입하면 상관 없지만, 주택담보대출을 이용하게 되면 대출 금융권에 미리 이야기하여 준비 해야 됩니다.
그리고, 법무사에게도 미리 내용 공유하여 HUG 담당자와 시간을 맞춰놓을 필요가 있습니다.
그렇지 않으면 HUG에서 당일 처리가 되지 않아 양측다 곤란한 상황이 발생 할 수 있기때문이니, HUG에 상환 계획이 있으시면 꼭 확인 해두시는것이 좋겠습니다.
7. 매매 당일(잔금일)
1) 부동산 매매 당일 잔금을 매수자에게서 받아 HUG에 상환해야되는 대위변제금을 모두 입금해야 됩니다.
매입자분이 직접 HUG계좌로 채무자 이름으로 상환금 잔금을 모두 입금 하거나 부동산 원주인에게 전달 후 원주인이 HUG의 계좌로 상환금을 입금 할 수 있습니다.
2) 저는 매수자분이 직접 HUG에 상환금과 이자를 입금했고, 남은 금액을 저에게 입금 하여 매매 계약완료와 HUG에 대한 상환이 모두 완료 되었습니다.
3) 매수자가 입금시 입금 후 HUG담당자에게 연락 하여 모두 상환 되었는지 확인 해보는것이 좋습니다. 이후 법무사의 주택임차권등기 취하 및 집행해제 신청을 접수 하면 되고, 접수증을 문서 또는 사진으로 받으면 됩니다.
4) 법무사 영수증 받아 두기
8. 부대비용
: HUG를 통해 전세금을 대위변제 하였다면 해당 부동산을 매매시 주택임차권등기를 해제 해야 됩니다.
이를 위한 법무사 비용이 발생합니다. 저는 매입자분의 법무사에 함께 해달라고해서 같이 처리 했습니다.
9. 양도세등 세금 납부
: 이건 기존 부동산 매매와 동일 하게 진행 합니다.
이렇게 임대인 입장에서 과정을 모두 정리해 보았습니다.
HUG의 전세보증금반환 보증은 세입자들만을 위한 것이 아니라
임대자에게도 매우 유용한 제도 입니다.
부동산 시장의 급변으로 인해 임차인이나, 임대인이 모두 피해를 볼 수 있습니다.
서로 괜히 감정 소모 하지 말고 만들어진 제도 안에서 절차대로 진행 하면
양측 모두 피해를 최소화 할 수 있다고 봅니다.
그렇기 때문에 전세로 거주지를 구하거나 전세를 놓을경우
반드시 HUG의 "전세보증금반환 보증"에 가입 하시기 바랍니다.
물른 최근 발생하는 대규모 전세 사기도 있긴 하지만...
참고로 최근 "전세보증금반환 보증"의 보증금액이
공시지가의 125%까지만 보증으로 변동 되었다고 하니 참고 하세요
'◌ 일상다반사 > SoSo한 상식' 카테고리의 다른 글
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