부동산 양도소득세(양도세) 절감 및 필요경비 증빙 방법 정리
지난 10월 부동산 매도 후 슬슬 양도세를 내야되는 시점이 다가 왔네요.
양도소득세 기한이 양도일 기준 당월말일부터 2개월째 되는달의 말일까지라고 하여
아직 여유가 있지만 어짜피 내야 세금 정리해보려고 국세청에 들어갔었습니다.
구글링도 하고 네이버도 뒤지고 하다가 뭐가 이리 조각조각으로 정보가 있는지...
편하게 세무사를 이용할까 해서 알아보니 신고까지 알아서 해주는건 20만원정도
제가 작성한 신고서를 검토해주는데 10만원 이라네요..
흠... 그냥 내가해보지뭐!!
20만원 용돈 생겻다 생각하며 찾아보게된
양도세(양도소득세) 절세방법 및 각종 경비에 대해 정리해보았습니다.
가실때~ 공감꾸욱~!! 해주시면
더욱 좋은글을 포스팅하는데 힘이 됩니다~^^
하다보니 머리가.. 어질~~ 하아...
그냥 세무사에게 의뢰할껄.. 잠시 생각들었습니다..ㅋㅋ;;
찾아본 내용으로 신고서 작성하여
내일이나 모래는 국세청에 신고해야겠네요
양도소득세 국세청 홈텍스 셀프 신고 후기 및 Tip 정리
앞서 올렸던 포스팅 '양도세 절감 및 필요경비 증빙 방법' 이후 국세청에 양도소득세 셀프신고 방법과 팁을 정리해봤습니다. 셀프신고 순서와 내용 요약과 준비물, Tip을 먼저 정리해 두었
curiositynote.tistory.com
양도세 홈텍스 셀프신고 후기도 올렸으니 함께 읽어보세요~^^
1. 양도소득세 절감 및 필요경비 증빙
1) 양도소득세 절감 방법
양도세 절감하는 방법에는 아래와 같이 ‘장기보유+거주’를 통한 장기보유특별공제를 받거나, ‘부동산 소유로 발생한 필요경비’를 처리하는 두 가지 방법이 있습니다.
- 장기보유+거주 : 장기보유특별공제 이용
- 부동산 소유로 발생한 필요경비 처리
필요경비 처리에는 반드시 영수증(현금영수증, 신용카드매출전표, 세금계산서)과 같은 객관적인 증빙이 가능해야 하니 부동산 매수,매도시 반드시 영수증 종류를 잘 보관하고 있어야 합니다.
(1) 취득세 / 법무사 / 세무사 / 공인중개사 수수료
(2) 자본적 지출액 : 샷시 설치비, 난방시설(보일러) 교체비용, 발코니 확장비, 상하수도배관공사비 등
주의 : 인정되지 않는 것: 수익적 지출액(도배,장판비용, 보일러 수리비용, 방수공사, 씽크대, 주방기구 설치비) 대출이자
(3) 기타 : 취득시 쟁송으로 인한 소송비용, 인지대, 국민주택채권매각차손
2) 필요경비 증빙 방법
필요경비 적격 증빙 원칙은 현금영수증, 신용카드매출전표, 세금계산서가 원칙이나, 담당 세무서의 판단하에 지출사실 입증만 가능하다면, 상식적인 선에서 인정을 해주는 편입니다.
- 증빙 원칙 : 현금영수증, 신용카드매출전표, 세금계산서
- 세무서 판단 : 지출사실 입증 가능 시(공급자의 인적사항(사업자등록번호, 주민등록번호, 성명)과 공급일자, 가액, 공급내용 등이 확인되고 지출한 사실이 확인되는 경우), 상식적인 선에서 인정
2. 취득세 및 각종 수수료(법무사/세무사/공인중개사)
법무사, 세무사, 공인중개사는 전문자격사로 현금영수증 100% 발행 대상이니 이를 비용 처리를 하면 됩니다. 여기서 주의할 점은, 재산세(신고수수료), 종합부동산세(신고수수료) 등 보유에 있어 발생하는 비용은 필요 경비로 인정되지 않습니다.
1) 법무사, 세무사, 공인중개사 수수료
: 현금영수증 발행대상, 비용 처리 가능
2) 취득세 & 법무사 수수료
: 취득세는 경비로 인정, 법무사비용 영수증 필요
3) 세무사 수수료
: 양도소득세 신고서 작성비용은 필요경비로 공제. 단, 보유하면서 발생하는 세무사 수수료는 불인정
4) 공인중개사 수수료
: 필요경비 인정 대상, 취득과 양도시만 적용. 공인중개사 등에 감사의 의미 등 법정 요율보다 추가로 지급하는 경우 특별한 사정이 없는 한 실제 지급액이 원칙이므로 이 경우에도 인정.
취득시의 적격증빙(증거자료)은 아래와 같은 법무사비용 영수증에 기입되어 있으므로 법무비 영수증을 첨부하면 됩니다.
양도시 보통 매도자가 양도시 비용을 내는 경우는 근저당 말소비용 외에는 없습니다. 이것은 별도로 영수증을 주지 않으니, 현금영수증이나 계좌이체내역을 첨부하면 됩니다.
그리고, 취득세는 필요경비로 인정되니 취득세 12%를 내도 결국 돌려 받게 되는 것이라 헛갈릴수 있는데요 취득세는 취득가액의 12%를 내는 것이고, 양도세는 양도차익의 과표구간에 따라 n%를 내는 것입니다.
예를 들어, 1억짜리 집을 2억에 팔았는데, 취득세를 12%를 냈다면 취득세는 1200만 원을 낸 것이고, 양도차익 은 2억 - 1억 1200만 원을 하여 8600만 원에 대한 양도차익 24%를 납부하게 되는 것입니다.
양도세는 2064만 원 - 누진공제액(522만원) = 1542만원을 납부하게 됩니다. 보통 취득세는 취득가액의 100%를 과세표준으로 잡고, 양도세는 양도차액의 100%를 과세표준으로 잡기에 취득세가 높은게 훨씬 불리한 셈이다. 이말인즉 취득세를 줄이는게 중요 하다는 말이죠.
3. 자본적 지출액
양도세 절감 및 적격증빙에 가장 쟁점으로 여겨지는 부분입니다. 예를들어 같은 수리비라도 어떤 사유로 수리했는지에 따라 자본적 지출(비용인정)이 아닌 수익적 지출(비용인정안됨)로 여겨지는 예외 조항도 많기에 잘 확인해야 하는 부분입니다.
1) 자본적 지출 항목
: 자산의 가치 증가를 위한 지출, 예 : 베란다 샷시교체, 홈오토설치, 보일러 교체 비용 등
- 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 (단독주택을 상가로 바꾼다거나..)
- 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
- 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
- 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 "이용가치가 없는것"의 복구(유리 등 단순 보수 수준이 아님)
- 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것
예) 베란다/발코니 샷시교체비, 홈오토설치비, 건물의 난방시설을 교체한 공사비(벽 내부 보온패널 부착 설치 등), 베란다/욕실/주방/방확장 등의 내부시설개량 공사비, 보일러 교체비용, 자바라 및 방범창 설치비용, 천장식 시스템 에어컨 설치비용, 기타 자본적지출에 해당하는 인테리어 비용
※단, 자본적지출에 해당하는 인테리어 비용을 입증하기 위해서는 견적서나 공사내역서 등을 함께 첨부하여 이 것이 자산의 가치를 현실적으로 증가시킨다는 것을 세무서에 설득시켜야 합니다.
2) 수익적 지출 항목
: 자산의 기능 유지를 위한 비용, 예: 도배, 장판 교체, 싱크대 교체 비용 등
항목 예) 도배 및 장판 교체비용, 싱크대 및 주방기구 교체비용, 외벽 도색작업, 문짝이나 조명 교체비용, 보일러 수 리비용, 옥상 방수공사비, 오수정화조설비 교체비, 타일 및 변기공사비, 파손된 유리 또는 기와의 대체, 재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장 및 유리의 삽입, 상하수도배관 교체비용, 화장실공사비, 마루공사비, 붙박이장 설 치비, 중문 설치, 샤워부스 설치, 신발장 설치, 고정식 시스템 에어컨 수리비용, 탈부착이 가능한 이동식 에어컨 설치비용(부합물로 보지 않음), 빌트인 가전 설치비
3) 분양가에 포함된 옵션 (인정)
: 필요경비로 인정, 아파트 분양시 옵션에 포함된 붙박이장, 중문, 발코니 확장, 가변형 벽체, 아트월, 식기세척기, 인덕션 등 빌트인 가전제품 등의 항목은 비용으로 인정.
4) 개별적으로 시행한 추가 비용 (불인정)
: 자본적지출액에 해당하는 경우에만 필요경비에 산입. 취득 이후 수리, 교체, 추가 설치등의 비용은 불인정
5) 턴키형식 공간 전체공사
: 부동산내 특정 공간을 전체적으로 이뤄지면 개량으로 판단, 필요경비로 인정 가능.
예시) 전체적으로 한번에 이뤄지면 개량으로 판단하여 "인정". 욕실공사도 변기와 세면대 교체, 욕조 제거 및 샤워부스 설치, 타일시공 등이 전체적으로 한번에 이뤄지면 개량으로 판단해서 필요경비로 인정될 수 있다는 판례가 있습니다.
하지만, 변기와 세면대 교체, 욕조 제거 및 샤워부스 설치, 타일시공 등을 하나하나 개별적으로 수행하는 경우, 이는 수익적 지출로 보아 필요경비로 인정되지 않는다고 합니다.
다만, 인테리어 공사계약시 자본적지출과 수익적지출이 턴키로 묶어서 공사계약을 하기 때문에 본인은 전체 금액을 모두 필요경비로 신고하더라도 추후 국세청에서 요구해서 다 필요경비가 아닌 항목을 발라낼 수 있습니다.
4. 기타비용
기타비용에는 "취득시" 쟁송으로 인한 소송비용, 인지대, 국민주택채권매각차손 등이 있습니다. 소송비용, 인지대, 국민주택채권매각차손은 취득시 법무비 영수증에 포함되어있어 그외 사항을 보겠습니다.
1) 장기할부로 자산을 사면서 생긴 부채의 현재가치할인차금
- 정의 : 장기할부조건으로 매입한 자산의 채무를 현재가치로 평가하여 계상한 차금.
- 적용 : 현재가치할인차금을 포함하지만, 보유기간 중 상각액을 필요경비로 산입한 경우는 해당 금액을 공제.
2) 분양가에 주택담보대출이자 포함 경우
- 정의 : 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산한 경우.
- 적용 : 이자상당액은 취득가액에 포함되어 필요경비로 인정.
3) 취득 후 소유권 쟁송이 있는 경우
- 적용 : 소유권 확보를 위한 소송비용, 화해비용, 명도비용 등은 필요경비로 인정. 단, 취득자 과실로 인한 소유권 쟁송 비용은 제외.
- 예시 :
- 임차인 인도명령 비용 : 경매 후 발생한 비용은 필요경비로 인정, 단, 명도소송으로 이어진 경우는 제외.
- 대항력 있는 임차인의 보증금 : 매수인에게 인수되는 잔존 보증금은 취득금액으로 인정.
- 유치권자에게 지급하는 금액 : 법적으로 지급할 의무가 있는 경우 필요경비로 인정.
- 대위변제한 금액 : 법적 변제 의무가 있고 구상권을 행사할 수 없는 경우 필요경비로 인정.
여기까지 제가 알아본 내용을 정리해보았습니다.
조금이나마 도움이 되셨으면 합니다~
행복한 밤되세요~^^
